1、債権者からの全額繰上償還請求による不動産の任意売却と選択肢には、自己が望まない事であっても、そこに至るまでの個別の事由が内在しています。

 三学不動産 法人事業部

 不動産の「売却」と「任意売却」、このページでは後者の「任意売却」についてのご案内になります。

 例えば、契約上の債務者であり抵当権又は根抵当権等の担保物権の設定者の方にお客様において、

ⅰ)死亡によるもの

ⅱ)大病によるもの

ⅲ)婚姻関係の破綻により、ご夫婦としての経済活動の維持が出来なくなってしまった

ⅳ)交通事故に遭い受傷された被害者の方において、後遺症の残存、医学的他覚所見及び受傷機転に基づいた後遺障害の認定又は高次機能障害などにより、従前と同一の仕事が出来なくなってしまった

ⅴ)交通事故の加害者となってしまい、被害者への多額の賠償責任を負ってしまった

ⅵ)事業環境の変化による業績悪化によるもの

ⅶ)犯罪に巻き込まれてしまい、外因性のショックによって引き起こされた心的影響 等

 抵当権又は根抵当権などの担保物権が設定されている土地・建物について、不動産所有者の意思により当該不動産を取引市場において売買契約が成立しても、金銭債務とされている元金の返済及び利息の支払い債務の一部が残ってしまう事があります。但し、これだけを取り上げて、担保不動産を売却しても金銭債務の返済の一部が残ってしまう不動産売却の全てを、不動産の任意売却とする事ではありません。

 不動産の任意売却の概念について、その根拠は独立行政法人住宅支援機構様のガイドラインに理解する事ができます(※住宅支援機構様を通じて、独立行政法人福祉医療機構様から借り入れをしている場合には、福祉医療機構様を含みます)。

 そのガイドラインには「全額繰上償還請求」という文言があります。

2、債務者の方には、民法の規定に基づき「期限の利益」という法的に認められた権利があります。

 債務者の方が何らかの事由によって金銭債務の返済が滞り、債権者から返済の請求を受け、その状態が一定期間継続した後、債務者としての「期限の利益」を失った状態にあれば、債権者としては自己が有する金銭債務の残りの全額について「一括回収」する事を目的とする手続に移ります。

 債務者による期限の利益を失わせ、債権者による全額繰上償還請求に基づき、金銭債務を担保するための抵当権の設定又は根抵当権の設定を受けている事を根拠として、

ⅰ)管轄裁判所の手続において、民事執行法に基づく不動産強制競売の手続を選択する

ⅱ)裁判所が関与せずに、「売買」契約という法律行為に則り、担保不動産を不動産取引市場を通じて、敷地・建物の売買契約の成立を目指す

 どちらを選択するのか、それは当事者の意思によって決められます。

・不動産の任意売却は、金銭債権債務の目的物である担保不動産の売買契約が成立する事によって、元金の返済及び利息の支払い債務の一部を返済するために行われる法律行為です。そのために売買契約である法律行為に則り、不動産取引市場を通じて土地・建物の売買契約締結を目指すものであって、不動産の権利関係の調査、利害関係人による承諾、不動産の評価等を要求されます。(※ 売買契約を債権者に対して秘密裡に行う詐害行為(民法424条)は許されません。)

・役員及び社員(出資者)の金銭的責任:不動産の任意売却を実施する原因となった金銭債務につき、経営形態として、個人事業主としての金銭債務ですか? 法人としての金銭債務ですか? 金銭的責任の範囲をご確認ください。 ※法人の場合であっても、法人の代表者として連帯保証契約を締結していませんか?

・不動産の任意売却は「売買契約」という法律行為ですので、売却希望不動産に対する「買主」が現れなければ、売買契約は成立しません。

ー 不動産媒介(仲介)契約の意義 ー

 不動産媒介契約とは「売買当事者から宅地又は建物の売買、交換、賃貸の依頼を受けた」ときに交わす契約です。その主旨は「売買当事者の依頼目的に沿って、売買契約等において、当事者間の取引条件を調整して売主希望者・買主希望者の双方の意思が合致するように努力する」ことです。

 不動産媒介(仲介)契約は、不動産の売却希望者・購入希望者が宅地建物取引業者に依頼する業務内容や不動産仲介手数料などを契約書によって書面で要点を明確にする事により、不動産仲介業務に関するトラブルの未然防止を目的とします。

 不動産仲介業務の依頼を受けた宅地建物取引業者には、媒介契約を締結する事を宅地建物取引業法第34条の2を根拠にして法的義務があります。

ー 消費税の課税・非課税 ー 画像著作権:日本政府

3、民法の買戻し特約と不動産の任意売却

 民法の買戻し特約(民法第579条以下)は、不動産の任意売却との必須の関係ではありませんが、不動産の任意売却によって所有権を失う事による心理的抵抗を覚える方は多いのが現実であり、5年~10年以内の未来の選択肢として考え得るか否か、民法の買戻しの規定も存在します。

 民法の買戻し特約の規定だけを知っていても不動産の任意売却という売買契約は知らず、また、不動産の任意売却だけを追いかけても民法の買戻し特約の規定を知らないプロが多いのも事実です。

 売主であり担保権設定者である不動産の所有者は、全ての債権者から担保物権の抹消に対する承諾を得ることによって、その承諾を要件として不動産登記記録上の担保権の登記の抹消手続きが行われ、次に新たな所有者となる買主に所有権移転の登記がなされます。

 買戻し特約は売買契約と同時にする事を要件とし、買戻し特約を第三者に対抗するためには、例えば売買契約であれば、売買による所有権移転の登記と同時に買戻し特約の登記をする事を要します。

 買戻し特約の期間は、最長で10年です。

 買戻し特約の期間は10年を超える事はできず、例え、これよりも長い期間を当事者で約束したとしても10年とされます。また、後から買戻し特約の期間を伸長する変更契約も認められていません。

 なお、買戻し特約の期間を定めなかったときは、5年以内に買戻し権を行使しなければならないため、

ⅰ)買戻し特約の期間は最長10年であるため、10年以内に買戻し権を行使できるだけの金銭的な信用を回復できる見通しがあるか?

ⅱ)買戻し権を約束してくれる買主とは、買戻し権者である不動産の売主との関係で人的信頼関係の繋がりが深い人であるため、そのような人がおられますか?

 民法の買戻し特約は、売買契約当事者である売主及び買主双方による意思の合致に基づく契約です。

 そして、民法の買戻し特約は一種の解除権の行使とされており、買戻し権の行使によって売買契約に基づく所有権の移転は遡及して効力を失うため、その結果、不動産の所有権は最初から買主に移転しなかった事になります。

 但し、買戻し権の行使をした場合、買主への所有権移転登記の抹消ではなく、買戻権者たる元の売主への所有権の移転登記であり、その権利の流れは、もしも遡及して買主への所有権の移転が無かった事にしてしまうと、買主が支払った不動産取得税・固定資産税・都市計画税・不動産仲介手数料その他の金銭の支払い分まで無かった事になってしまいます。

 しかし、それでは法律行為における法的安全性に対する無用な乱用、並びに不動産取得税・固定資産税・都市計画税・不動産仲介手数料その他の金銭の支払いの返還がなされる事は無いため、意味の無い争いを始めから回避するための法的設計の意図を理解する事ができます。

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